Per l'applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione conta la natura del locatore, non del conduttore. Infatti, non si può fruire del regime agevolato se il locatore è una società , in qualsiasi forma costituita. Questo limite non vale per il conduttore, al quale è imposto di destinare l'immobile a uso abitativo. Quindi, ha diritto al trattamento agevolato anche una società , se l'immobile viene utilizzato come abitazione da un proprio dipendente. Questo importante principio è stato affermato dalla commissione tributaria dell'Emilia Romagna, settima sezione, con la sentenza 1236 del 20 giugno 2019.
Per il giudice d'appello, il limite soggettivo, in base al quale il regime agevolato non si applica alle locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni, si riferisce alla figura del locatore, cioè della parte che concede in locazione, mentre nessuna discriminante è contenuta nella norma di legge «con riferimento alla soggettività del conduttore». Per quanto concerne l'uso cui è stato destinato l'immobile che forma oggetto della controversia in esame, nel contratto si fa riferimento alla destinazione dell'immobile a abitazione di un dipendente della conduttrice, ancorché si tratti di una società . Secondo la commissione regionale, l'uso foresteria «non esclude la destinazione abitativa del bene tale da integrare il presupposto oggettivo che costituisce la ratio della norma agevolativa».
Nel caso di specie, il giudice d'appello ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate, confermando la sentenza di primo grado. Ha ritenuto non corretta la posizione del fisco, che peraltro aveva fornito dei chiarimenti con la circolare 26/2011. La circolare è stata disattesa, in quanto non essendo un atto normativo non è vincolante per il giudice.
La disciplina della cedolare secca sugli affitti è contenuta nell'articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, il quale prevede che il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di un immobile locato a uso abitativo, in alternativa al regime ordinario, possa optare per il regime speciale. In effetti, a partire dal 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato su scelta del locatore a un'imposta sotto forma di cedolare secca, sostitutiva dell'Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo. Sul canone di locazione annuo, concordato dalle parti, la cedolare secca si applica con un'aliquota del 21%.
L'Agenzia delle entrate, con la suddetta circolare (26/2011), ha precisato che non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali. E non possono fruire del trattamento agevolato i soggetti che locano immobili a uso abitativo nell'esercizio dell'attività d'impresa o di arti e professioni. Mentre il giudice d'appello, con la sentenza de qua, ha stabilito che i limiti soggettivi sono applicabili solo al locatore, l'Agenzia sostiene che sono esclusi dal regime gli imprenditori o i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano un immobile a suo abitativo ai propri dipendenti. Per l'Agenzia, dunque, è irrilevante «la circostanza che l'immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative».
Soddisfazione per la decisione della Ctr Emilia-Romagna è stata espressa da Confedilizia che ha sempre sostenuto la tesi fatta propria dai giudici tributari. «Si tratta di una nuova importante conferma dell'unica interpretazione conforme alla lettera e allo spirito della legge, che la nostra Confederazione ha sostenuto sin dall'istituzione della cedolare. Auspichiamo che l'Agenzia delle entrate riveda al più presto la sua posizione, così ponendo fine a un inutile contenzioso ed evitando ulteriori spese ai cittadini interessati», scrive la Confederazione guidata da Giorgio Spaziani Testa.
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